郑州楼市被打回原形？

郑州论坛

01
郑州楼市的真实数据

郑州市场开年以来势如破竹，走出了一个直线拉升的行情。开发商喜笑颜开，购房者也买的开心。

政策和利率双重利好，加上需求的积压爆发，有了这一轮行情。

这种市场是正面的，良性的，市场一定是先有量再有价。

我们统计了2月份市场热卖数据，数据参考了克而瑞的数据和售楼部数据。

图片制图：地产人文

2月份大爆发，大家能明显感觉，氛围热了，来访激增，成交加速。

整个市场快速流动起来了。

进入3月之后，确实跑量没有那么快了，很多人说，郑州小阳春结束了，打回原形了！

大错特错，我只能说你不了解郑州市场！

这是3月份上旬的数据：


依然保持平均每天400套左右的成交。

截止今天，3月份有四家首开热销的楼盘更具有代表性，分别是：高新区，高新和锦莲序，123套；金水北，越秀金悦文华，203套；中原区，万科山河道二期，7个亿；北龙湖，保利璞悦，10个亿。

再看下贝壳的数据：

2月郑州贝壳成交量，工作日每天成交130-170套，周六日成交170-230套。

3月前两周贝壳成交量，工作日每天成交110-140套，周六日成交140-200套。

3月比2月的数据略低，你要知道，2月是有需求积压释放。

需要明白的是：市场要的从来就不是一惊一乍，暴涨拉升，市场要的就是稳步回升，小火慢炖，只有稳扎稳打，才能夯实市场底部。

02
郑州市场有没有泡沫？

市场风云突变？小阳春偃旗息鼓？还是持续向好，市场热度持续？

不做无谓的口水争辩，上面也亮明了数据，接下来从底层逻辑分析，我们明确提出自己的观点：

1、郑州的市场没有泡沫。

2、郑州的供需没有问题。

3、郑州的价格体系非常健康。
我们一个一个问题来说。
首先，郑州市场有没有泡沫？
你要知道，自从郑州2016-2017年拉升了一波行情，之后几年一直横盘。

这正常吗？

非常不正常，本该有的一波行情被“720”和疫情阻断。

2016年，郑州房价在省会城市中的排名，涨幅第一。当年，国家统计局公布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，郑州新房和二手房分别以5.6%和4.5%的环比涨幅，同时位居第一位。



看看当年关于郑州的新闻，郑州在全国市场都当过领头羊。郑州成为继厦门、合肥之后，领涨全国房价的第三个二线城市。



再看郑州2021年在全国省会城市中的排名，已经跌到20名开外了。

看下郑州的邻居武汉、西安、合肥。是走出了上升曲线的。

郑州的城市能级这几年下降了吗？

并没有。

郑州的发展速度慢下来了吗？

并没有。

市场规律可以迟到，但不会缺席。郑州在同能级的城市维度上，房价不应该被甩得太远。

郑州当下新房均价约13000元，这几乎重回2015年的价格，可以很肯定的说，这个价格没有泡沫。

你要明白这是郑州主城的价格，三环沿线的价格。

郑州的远郊价格，当下更是已经没有泡沫可言了。

这座城市的房价已经跌无可跌，已经滑出了正常的价格区间了。

这座城市已经付出了代价，这个代价远远超于他应该承受的。

其次，郑州的供需。

我们一直在强调真实库存，从开年一直在说。

我们每个月都会去盘郑州剩余的住宅库存，每个月的库存都在减少。截止2月，郑州市区剩余住宅8万多套，而四环内靠谱住宅剩余2万多套。按照3月份的正常节奏，郑州市区就会出现有效库存的紧张。

郑州新房规模，遭遇了史无前例的收缩。不仅是数量收缩，结构也在发生着巨大的变化。

去年年底陆续入市了亚星九邸、越秀金悦文华、亚新星云湾、保利璞悦、高新和锦莲序、万科山河道二期，供应结构上几乎全是改善和豪宅。

再看下今年入市的纯新盘，你就知道了，市场上新房数量并不多。

美盛中环壹号、保利缦城和颂、绿都凤凰苑、常绿金水宸院、中建元熙府、绿发滨河项目、电建金桥北龙湖的项目、兰溪书院、碧桂园云湖天境......扒拉来扒拉去，就这几个，而且有的节奏还有点慢，估计都到下半年了。

第三，郑州的价格体系。

郑州的市场非常健康。这个健康一个是基于库存健康，另外我要说的是供应结构。

我们不仅要关注数量，更要关注结构。

过去的郑州，是一个刚需主导的市场，大量的供应都集中在三四环。

这两年的郑州，市场正在自发的调整。供应结构在调整，改善和豪宅在托底市场。

一个市场既有高端豪宅市场，又有中端改善市场，又有刚需市场，这才是真正健康有序的市场。

郑州高端有北龙湖市场，中端有金水北、龙子湖、经开老城，刚需可选的区域也比较多，选择留在主城，可以选择13000以内的，选择新区，可以看看双湖和滨河，滨河现在满足了刚需对区域界面的追求。

楼市的供给在减少，结构更健康，供需形成一个量价平衡点。

4-5万的豪宅市场；2-3万的改善市场；1万+的刚需市场；7000+的远郊市场。

这个价格体系是市场形成的，也是吻合城市收入的。

你可以不认同我的观点，但我要说，郑州的市场是健康的，是良性的。

我们缺的是信心，是对城市的热爱，是城市的精细化治理和提升。

我对郑州市场持续看多，保持乐观，充满信心！郑州的人口和活力依然是这座城市最大的竞争力和优势。

热爱郑州，留在郑州，建设郑州，让这座城市更美好，同时，也收获自己在这座城市的美好生活，这才是一个新郑州的年轻人真实的声音。